El Código Civil establece la regulación sobre los vicios ocultos en los artículos 1484 a 1490. Según el artículo 1484, el vendedor tiene la obligación de responder por los defectos ocultos del bien vendido si estos afectan a su utilidad o reducen su valor de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio menor.
Las disputas relacionadas con vicios ocultos en viviendas son frecuentes, principalmente en casos de defectos estructurales o problemas de humedad. Sin embargo, surge la duda sobre si el ruido puede considerarse un vicio oculto.
En construcciones nuevas, el Código Técnico de la Edificación (CTE), específicamente el DB-HR, establece estándares para el aislamiento acústico. Actualmente, no basta con certificados de laboratorio sobre materiales; es necesario realizar pruebas en los edificios terminados para verificar su cumplimiento. Así, las viviendas de nueva construcción deben incluir aislamiento acústico adecuado y certificado. Si los propietarios experimentan problemas de ruido, pueden reclamar su corrección al promotor.
Un caso que ocurrió en Sevilla
Un caso relevante en esta materia ocurrió en Sevilla, donde un tribunal resolvió la anulación de un contrato de compraventa debido a la contaminación acústica que afectaba la habitabilidad de la vivienda. El problema surgía porque el dormitorio principal compartía pared con el baño del vecino, donde las tuberías y griferías estaban mal ubicadas. El juez consideró el ruido insoportable, ordenando la rescisión del contrato y la devolución del precio, además de una indemnización por daños morales.
En viviendas de segunda mano, el ruido puede calificarse como vicio oculto si se debe a un deficiente aislamiento acústico preexistente y no detectable en una visita previa. Para reclamar, el comprador debe demostrar que:
- No era fácilmente perceptible al momento de la compra.
- El problema existía antes de la adquisición.
- La intensidad del ruido afecta significativamente la habitabilidad.
- No fue advertido por el vendedor.
En caso de incumplimiento, el comprador puede solicitar la resolución del contrato, una reducción del precio o una indemnización. El plazo para reclamar es de seis meses para viviendas usadas y dos años en obra nueva.
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