El miércoles 5 de febrero se aprobó de forma inicial el Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz una vez estudiadas las 345 alegaciones, incorporando 197 de ellas al Plan.
Se plantea no consumir suelo en el extrarradio, aprovechar solares vacíos y rehabilitar edificios. Se califica terreno para 21.148 viviendas, de las cuales un 75 % son de protección oficial y tasadas.
Las parcelas vacantes o edificios a rehabilitar se encuentran en Lakua, Abetxuko, Zabalgana, Salburua, Goikolarra, Portal de Arriaga, Elorriaga, Armentia, Ali, José Erbina, Plaza del Hospital, Colegio Marianistas y Florida. Se desclasifican y vuelven a ser rústicos 25 sectores en pueblos cercanos donde se tenía previsto construir chalets.
Una de las novedades es poder convertir locales en viviendas en función de zonas y dimensiones del local. Se facilitará en la ciudad la división de pisos grandes en dos viviendas y en los pueblos se podrán crear en casas existentes hasta 4 viviendas en vez de dos.
Análisis de la situación
El objetivo de la creación de un Plan General es generar suelos para la construcción de viviendas para satisfacer la necesidad presente y futura de nuevos hogares. Los estudios y los plazos previstos para el desarrollo de polígonos, urbanización de solares y la construcción de viviendas deberían de ser de unos ocho o diez años, pero al final por diferentes circunstancias dichos plazos suelen ser mucho más amplios. De hecho el último Plan de Vitoria-Gasteiz data de hace 25 años. ¿Qué ocurriría si este nuevo Plan se alargara otros 25 años? Vamos a las matemáticas:
Viviendas a ejecutar: 21.148 pisos / 25 años = 845,92 pisos año.
Vivienda de VPO o tasada: 845,92 x 75 % = 634,4 pisos año.
Viviendas Libres: 845,92 x 25 % = 211,48 pisos año.
Evidentemente 25 años son muchos años y si somos optimistas vamos a pensar que este Plan sea para menos años. Pero siendo realistas, ¿qué va a pasar a corto plazo? Con estos números prácticamente no habrá pisos libres en construcción. 211 viviendas al año son muy pocas para una ciudad como Vitoria. La gente que quiera cambiar a piso nuevo no podrá hacerlo porque no lo habrá, y si cambia irá a otra vivienda usada que junto con los demandantes que ya había, ejercerán mayor presión de compra hacia este tipo de vivienda, con el consiguiente aumento de precios.
¿Qué ocurrirá con la VPO y Tasadas? Parece que un 75 % son muchas viviendas, pero si al final salen 634 pisos al año estamos ante una oferta también muy pequeña.
¿Quién va a construir las VPO y Tasadas?
Entre el valor del suelo, el aumento de gastos de construcción, aumentos de costes de personal y falta de personal cualificado, al promotor privado no le salen las cuentas y tendrán que ser las propias instituciones las que construyan estas viviendas o quizás estos suelos se queden ahí durante años sin edificar.
Oferta y Demanda
Se habla de que estamos ya a unos precios de vivienda de un 12 % por encima del pico del año 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Queremos crear más oferta para saciar a una gran demanda y conseguir una bajada de precios. En este Plan se habla de cifras en cuanto a número de viviendas a construir que parecen buenas, pero que desde nuestro punto de vista son totalmente insuficientes.
Ley de alquileres, ¿saldrán más pisos al mercado?
Por parte del Ayuntamiento próximamente se declarará a Vitoria como zona tensionada. En los nuevos contratos se quieren limitar los precios de los alquileres con dudosas garantías de cobro para propietarios y la okupación es «el chollo del año». Parece que los propietarios son los culpables de la subida estratosférica de precios. Propietarios que han comprado una segunda vivienda para ahorrar a lo largo de su vida con su hipoteca y poder el día de mañana disfrutar de una tranquila jubilación. ¿Es justo que paguen ellos la incapacidad por parte de las instituciones de sacar vivienda al mercado o incentivar a dichos propietarios para sacar su piso al alquiler? Las consecuencias de esta Ley ya las estamos viendo, muy poca vivienda y cara. Rectificar a tiempo es de sabios.
¿Soluciones a corto plazo?
Respecto al nuevo Plan General, aprovechar el momento y sacar bastante más suelo para llegar a todo tipo de demandantes tanto de vpo, tasadas o libre con diferentes tipologías de viviendas tanto para pisos como chalets.
En los alquileres dar respaldo a propietarios animándoles a sacar su piso al mercado, igual que se dan ayudas a los inquilinos. No topar precios, dar a los propietarios seguridad jurídica ante impagos y beneficios fiscales. Es la única manera de que salga vivienda de alquiler de forma inmediata. Si esperamos a viviendas de futuras construcciones como siempre llegaremos tarde.
Si se consiguiese un aumento de la oferta tanto en venta como alquiler, el propio mercado tirará los precios para abajo y los grandes beneficiados serán los compradores o inquilinos al tener mayores opciones y más baratas.
En conclusión, esperemos que la lógica y sentido común impere y que nuestros jóvenes se puedan independizar algún día creando nuevos hogares y que esta situación no suponga una generación perdida.
