A finales de año quien tiene algo ahorrado suele plantearse planes a corto o largo plazo para invertir y para beneficiarse, en ocasiones, de ciertos aspectos fiscales. Existen infinidad de productos como bolsa, fondos de inversión, planes de pensiones, aportaciones a cuentas de ahorro vivienda, cancelaciones parciales de hipotecas o como se suele decir hacer “inversiones en ladrillo”.
Cada fórmula tiene más o menos riesgo y es fundamental analizar el perfil del inversor para saber el tipo de producto que mejor le puede encajar. En cuanto a inmuebles, que como inmobiliaria nos compete, pasamos a explicar de forma muy sencilla lo que es “inversión en ladrillo”. Se trata de la compra de vivienda, lonjas, pabellones, oficinas, garajes, etc. con el objetivo de revalorizar el dinero principalmente en dos vertientes. Una es la propia revalorización (positiva o negativa) que a lo largo de los años puede sufrir un inmueble y la otra es la rentabilidad anual que se puede sacar por el alquiler.
Tipos de rentabilidad en el alquiler
1) Rentabilidad bruta
Mide solo el ingreso de alquiler frente al precio de compra.
Fórmula
Rentabilidad bruta = (Ingreso anual de alquiler x 100) / Precio de compra
Ejemplo
- Alquiler mensual: 700 €
- Ingreso anual del alquiler: 8.400 €
- Precio de compra: 150.000 €
Bruta= (8.400 x 100) / 150.000=5.6%
2) Rentabilidad neta
Aquí se descuenta todo lo que se paga por mantenimiento de la propiedad y se añaden al precio de compraventa todos los gastos generados en la compra.
El mantenimiento de la propiedad incluye los siguientes gastos anuales:
- Impuestos (IBI, contribuciones)
- Mantenimiento
- Expensas o comunidad
- Seguro
- Vacancia (tiempo sin alquilar)
- Administración
- Reparaciones
En el valor de adquisición del inmueble tenemos que tener en cuenta:
. Precio de compra de la vivienda.
. Impuestos por la compra. IVA en vivienda nueva o ITP en segunda mano.
. Gastos de escrituras, notaría, registro, minuta del notario, etc.
. Gastos de financiación si se recurre a préstamo.
Fórmula
Rentabilidad neta = (Ingreso anual − Gastos anuales) x 100 / (Precio de compra + gastos de compra)
Ejemplo
- Ingreso anual: 8.400 €
- Gastos anuales: 2.000 €
- Precio: 150.000 €
- Gastos compra 10.000 €
Neta=(8.400−2.000) x 100 / (150.000 + 10.000 ) = 4 %
Esta es la rentabilidad real, la que importa.
3) Rentabilidad total
Incluye rentabilidad del alquiler + revalorización del inmueble.
Ejemplo:
- Rentabilidad neta alquiler: 4%
- La vivienda sube de valor: +6% anual
Rentabilidad total: 10%
Factores que afectan la rentabilidad del alquiler
✔ Precio de compra
Cuanto más caro compras, más difícil es obtener buena rentabilidad.
✔ Nivel del alquiler de mercado
Si los alquileres están regulados o deprimidos, baja la rentabilidad.
✔ Gastos altos
Edificios con gastos de comunidad grandes reducen la ganancia real.
✔ Vacancia
Si la propiedad queda vacía 1 ó 2 meses al año, la rentabilidad cae.
✔ Estado del inmueble
Requiere reparaciones periódicas → más gastos → baja la rentabilidad.
✔ Impuestos y legislación
Nuevas regulaciones pueden afectar el ingreso neto.
¿Qué es una buena rentabilidad?
- < 3% neta: baja
- 3–6% neta: razonable
- > 6% neta: muy buena
- > 8% neta: excelente (suele implicar riesgo o ubicación menos premium)
Si quieres invertir en vivienda, visita nuestra sección de pisos de 2ª mano
