¿Qué diferencia existe entre la superficie útil y la construida en una vivienda? Os contamos qué hay que tener en cuenta y qué información es necesaria para evitar confusiones.
Una de las dudas más frecuentes al tratar con temas inmobiliarios es la diferencia entre superficies construidas y útiles. A la diferencia existente entre ambas, se une que según el tipo de vivienda o negocio jurídico, se suelen usar unas u otras, lo que aumenta la confusión del consumidor.
Por otro lado, a menudo se suman a dichas superficies elementos que no forman parte propiamente de la vivienda.
Superficie construida con elementos comunes
En principio, la superficie construida de una vivienda es aquella delimitada por el contorno exterior de la vivienda y, si linda con otra vivienda o inmueble, la delimitada por la medianera con éste, a la que se añadiría la parte proporcional -según el coeficiente de propiedad del inmueble del que forme parte- de los elementos comunes del mismo. Cuando se añadan estos elementos se denominaría superficie construida con elementos comunes.
Superficie útil: la que «podemos pisar»
La superficie útil sería, de una forma coloquial, la que “podemos pisar”, es decir la superficie construida descontando la parte proporcional de muros, tabiques, etc., pero incluyendo los armarios y superficies ocupadas por muebles de cocina, sanitarios, etc. Es la que más interesa conocer al usuario porque es aquella de la que puede disfrutar en un sentido más propio.
Surgen varios problemas: cómo se computan terrazas, balcones o buhardillas; qué sucede con la parte proporcional que le corresponde a cada vivienda en caso de ser una finca sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, pues según su coeficiente de propiedad le corresponde una parte proporcional del portal, escaleras, cuartos de instalaciones, etc.
Protección al consumidor
La normativa de protección al consumidor en materia de compraventa o arrendamiento de viviendas dice expresamente que la publicidad de las viviendas no debe llevar a error (RD 515/1989).
“La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”.
Siempre referidos a profesionales, la norma exige que estos incluyan en los folletos y tengan a disposición del público una “descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios”.
La precisión del dato de la superficie es aún más importante en la compra sobre plano, donde el precio depende precisamente de los m2 de vivienda, que son exigibles contractualmente.
También en operaciones entre particulares y con viviendas usadas es muy importante para el comprador o inquilino conocer las distintas superficies del inmueble, sin confundir la superficie útil con la construida. Es aún más importante en viviendas en grandes urbanizaciones o chalets, donde la diferencia entre superficie útil o construida puede ser mayor.
