Antes de tomar decisiones de compra o venta de un inmueble hay que hacer cálculos claros. ¿Qué debemos tener en cuenta para realizar una buena inversión?
Relación entre el coste y la renta
«Compré hace años un piso por 300.000 euros y me planteo alquilarlo. He visto que pisos similares en la zona se alquilan por 900 euros mensuales. ¿Cómo calcular la rentabilidad que obtendré?»
Hablamos de rentabilidad por alquiler, sin entrar en la rentabilidad que pueda proporcionarle en su caso la venta futura del inmueble, que en función del contexto de mercado puede ser positiva o negativa.
La fórmula de base para calcular su rentabilidad es la siguiente (para obtener el resultado en porcentaje hay que multiplicar la cifra por 100):
Rentabilidad = Renta anual / Valor de compra
Calcule la renta neta, no la bruta
Respecto de la renta anual interesa la renta neta, la que prevea ingresar de modo razonable. En un cálculo a varios años vista, no es razonable esperar un ingreso del 100% de la renta, porque siempre hay periodos de desocupación y porque existen gastos seguros (impuestos, reparaciones, seguros, comunidad de propietarios, etc.).
En nuestros cálculos, nosotros eliminamos un 30% de la renta bruta para tomar en consideración todos esos factores.
Respecto del valor de adquisición, debe considerar no solo el precio de la compra sino todos los gastos e impuestos, estimados en un 10% del valor de compra. Así, en su caso:
(900 x 70%) x 12 / (300.000 x 110%) = 2,29%
¿A qué precio debo comprar?
«Tengo unos ahorros y me planteo comprar un inmueble en oferta para ponerlo en alquiler. En mi zona, los pisos más demandados son de dos habitaciones y se alquilan por unos 750 euros». Para obtener una rentabilidad mínima de un 5%, ¿a qué precio debería comprar el piso?
Aplicamos la misma fórmula citada pero en sentido inverso:
Renta anual / Rentabilidad = Valor de compra
(750 x 0,7) x 12 / (5 / 100) = 126.000 euros
No olvide contar con los gastos de la compra
Esa cifra es el coste máximo que usted debería desembolsar por todos los conceptos de la compra, incluidos los gastos de la compra. Si estimamos los gastos de compra en un 10%, eso significa que para obtener la rentabilidad deseada con esas condiciones, usted debe comprar un piso de valor no superior a 113.400 euros (126.000 x 100 / 110).
Relación entre precio y rentabilidad esperada
Este resultado es muy sensible al tipo de interés esperado. Si buscara un 4% de rentabilidad, el precio al que podría comprar el piso sería de 141.750 euros (al 3%, 189.000 euros, etc.).
Del mismo modo, el precio aceptable varía según la renta que podamos obtener.
