Uno de los mayores problemas al que se puede enfrentar una comunidad de propietarios es la existencia de un vecino que incumpla su obligación de pago de la cuota de la comunidad. Se trata de un propietario que no colabora en el pago de todos los gastos de la comunidad y contra el cual la junta de propietarios, se ve obligada a actuar para reclamar el pago de las cantidades debidas. En estos casos, las comunidades de propietarios disponen de varias vías para tratar de prevenir futuras situaciones de impago, así como para tratar de conseguir que los vecinos paguen sus deudas pendientes con la comunidad. En los siguientes puntos se mencionan las acciones que puede adoptar la comunidad de propietarios en estos casos.
¿Qué se considera como vecino moroso?
Se entiende como vecino moroso aquel propietario de una vivienda o local que no cumple con sus obligaciones económicas en relación con la comunidad de propietarios en la que se encuentra su propiedad. Básicamente, es una persona que no realiza el pago de las cuotas de la comunidad necesarias para hacer frente a los gastos ordinarios de la comunidad, ni de las posibles derramas o aportaciones adicionales acordadas por la comunidad de propietarios. En resumen, nos encontramos ante vecinos que deben dinero a la comunidad de propietarios, y contra los cuales la comunidad podrá tomar medidas para recuperar las cantidades adeudadas.
¿Qué restricciones puede establecer la comunidad contra los vecinos morosos?
La comunidad de propietarios puede adoptar una serie de medidas con el fin de prevenir el impago de las cuotas de la comunidad. Se trata así de medidas que, si bien se adoptan una vez que se ha producido un impago por parte de un vecino, pueden ayudar a que los restantes vecinos cumplan con sus obligaciones para no ser objeto de las mismas. A continuación, se detallan estas limitaciones y las condiciones para poder implementarlas:
1 Restricción de los derechos de voto y decisión
Una de las primeras medidas que puede adoptar la comunidad de propietarios es la de retirar el derecho de voto que corresponde al vecino como miembro de la comunidad hasta que no haga el pago de las cantidades adeudadas. De esta forma, el vecino moroso podrá acudir a la reunión de la comunidad, pero no tendrá derecho a voto.
2 Intereses adicionales por el impago de la deuda
La comunidad de propietarios puede acordar el establecimiento de un interés por las deudas ligeramente superior al interés general del dinero, si así lo aprueba la mayoría de los copropietarios. En todo caso, este interés debe ser proporcionado, es decir, no se puede exigir el pago de un interés que pueda ser considerado abusivo.
3 Restricción de acceso a las zonas comunes
La comunidad de propietarios puede impedir, si así lo aprueban la mayoría de los vecinos, limitar el uso de las instalaciones comunes de la comunidad a los vecinos morosos. El principal problema que existe en este caso es el de poder garantizar el cumplimiento de esta medida, ya que en ningún caso se podrá expulsar o echar por la fuerza a ningún vecino de las instalaciones de la comunidad. Además, es importante señalar que esta limitación debe ser proporcional, es decir, la denegación del uso de las zonas comunes debe justificarse en la falta de cooperación en el pago de su mantenimiento y se debe aplicar en casos en los que los vecinos deban varias cuotas o derramas importantes, por ejemplo las cuotas de 1 año. Asimismo, estas medidas no deben limitar el derecho de uso del propietario de su vivienda o local (p. ej. no se le puede impedir que haga uso del ascensor del edificio, no se puede prohibir el uso de los descansillos o del portal del edificio, se debe permitir su acceso a la plaza de garaje que tenga disponible en el edificio, etc.). La posibilidad de limitar a los vecinos morosos el acceso a las zonas comunes debe aparecer expresamente recogida en los estatutos de la comunidad. Así, no vale el mero acuerdo de la comunidad de propietarios de limitar el acceso a estas zonas, sino que los estatutos deben recoger de forma expresa que sea posible su aprobación si así lo deciden los vecinos.
¿Cómo puede la comunidad exigir el cobro de las cantidades adeudadas?
Una vez que se produce el incumplimiento por parte de uno o varios vecinos de su obligación de pagar las cuotas pendientes, la comunidad de propietarios tiene derecho a reclamar el pago de la deuda tan pronto como se produzca el primer impago. En concreto, la comunidad de propietarios deberá seguir los siguientes pasos:
1 Requerimiento de la deuda al vecino moroso
En primer lugar, la comunidad de propietarios podrá acordar el envío de una carta o notificación de deuda al vecino moroso con el fin de informarle de que existen una o varias cuotas de la comunidad o derramas que se encuentran pendientes de pago. La principal ventaja de realizar este requerimiento es que permite dejar constancia, por escrito, de la cantidad total adeudada por el vecino moroso antes de proceder a la reclamación de la misma por vía judicial. De esta forma, el deudor no podrá alegar que la deuda no ha sido reclamada o que desconocía la existencia de dicha deuda con la comunidad. En todo caso, antes del envío de esta carta, la comunidad de propietarios deberá aprobar la emisión del certificado de la deuda, es decir, el documento que permita determinar la cantidad total adecuada que la comunidad podrá reclamar por vía judicial.
2 Reclamación de la deuda por vía judicial
Una vez notificada la deuda sin que el vecino moroso haya hecho frente a su deuda pendiente, la comunidad de propietarios podrá acordar, por votación a favor de la mayoría de los vecinos, el inicio de una acción judicial para reclamar en vía judicial el pago de la cantidad adeudada. En concreto, la comunidad de propietarios deberá tener en cuenta los siguientes puntos a la hora de iniciar su reclamación:
2.1 Procedimiento especial para la reclamación de la cantidad adeudada a una comunidad de propietarios
Las comunidades de propietarios disponen de un procedimiento especial a través del cual pueden solicitar ante un juzgado de primera instancia el pago de la cantidad adeudada de acuerdo con el certificado de liquidación de la deuda emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. La decisión de acudir a este procedimiento especial deberá ser adoptado por la mayoría de los vecinos de la comunidad de propietarios.
Una vez iniciado este procedimiento especial, el deudor tiene veinte días desde la notificación de inicio del procedimiento para hacer el pago de la cantidad adeudada o para, en su caso, presentar su oposición a la cantidad reclamada.
Si el vecino no se opone, el juzgado comenzará los trámites para ejecutar directamente la deuda sobre él. Por otro lado, si el deudor no está de acuerdo con la cantidad reclamada y decide, por tanto, ir a juicio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. La oposición del vecino moroso dará lugar al inicio de un procedimiento ordinario de reclamación de cantidades con las características que se señala en el siguiente apartado.
2.2 Procedimiento ordinario para la reclamación de la cantidad adeudada
En el caso de que el vecino moroso se oponga al pago de la cantidad adeudada tras haberse iniciado el procedimiento anterior, o si así lo decide directamente la comunidad de propietarios, la cantidades adeudadas se reclamarán por la vía judicial ordinaria mediante la presentación de una demanda se deberá incluir el certificado emitido por el secretario de la comunidad de propietarios con el visto bueno del presidente indicando la cantidad total adeudada por el vecino moroso. En este caso, si la cantidad adecuada que desea reclamar la comunidad de propietarios es igual o inferior a los dos mil euros, la comunidad podrá presentar directamente su demanda sin la necesidad de contar con un abogado o procurador. Por contra, si la deuda es superior a los dos mil euros, la comunidad deberá contar con la asistencia de tanto un abogado como un procurador para poder presentar la demanda.
2.3 Cantidad objeto de la demanda
En la demanda se solicitará el pago de la cantidad adeudada junto a los intereses de demora correspondientes, así como el reembolso de los gastos que ha tenido que afrontar la comunidad derivados del incumplimiento de su obligación de pago.
2.4 El demandado
El demandado será el dueño de la vivienda o local, tal y como figura en el registro de la propiedad correspondiente.
La demanda se podrá dirigir contra el propietario independientemente de que la vivienda o local se encuentre arrendado o que la vivienda haya sido recientemente vendida o transmitida.
2.5 Plazo de la comunidad para reclamar la cantidad adeudada
La comunidad de propietarios dispone de un plazo de cinco años para poder reclamar las deudas o pagos pendientes por alguno de sus vecinos. Este plazo comenzará a contar desde el primer día en que la comunidad pudo reclamar la cantidad.
¿Qué ocurre si el vecino deudor transfiere su propiedad?
El vecino moroso tiene el derecho a vender o transmitir su propiedad en cualquier momento independientemente de la cantidad adeudada a la comunidad. Siguiendo lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, la parte que adquiere la vivienda o local responderá con la propia vivienda o local adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores propietarios. Ahora bien, sólo se podrán reclamar las cuotas de la comunidad del año en que tiene lugar la compra o adquisición del inmueble, así como los tres años anteriores.
Con el fin de clarificar las cantidades que se podrán reclamar al nuevo propietario, este deberá solicitar el correspondiente certificado de deudas con la comunidad a los efectos de conocer de antemano si existe alguna cantidad de la que tendrá que responder una vez adquirida la vivienda.
